一边是掏空 " 六个钱包 " 买新房遭烂尾，一边还要每月背负沉重的还贷压力，在双重困境之下，全国多个城市停工或烂尾楼盘的业主选择停贷。据不完全统计，包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇等城市在内的多达 80 个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。
新京报记者邀请北京金诉律师事务所主任王玉臣、河南融业律师事务所王海涛、上海权典律师事务所合伙人律师张柯三位资深律师从法律层面对业主强制停贷的做法做出解读，并且从法律角度给出业主建议。
据不完全统计，目前已有超 80 个停工或烂尾的楼盘业主决定强制停贷。图 /IC photo
业主直接 " 停贷 " 存风险
问题 1：在楼盘 " 出险 " 之后，购房人主张停贷的做法是否有法律依据？
王玉臣：在法律层面上，确实没有明文规定出现这些情况后购房人有权直接停贷。在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；另一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不是直接就能赋予购房人可以停贷的权利。这是两个合同，两个法律关系。
所以，这种停贷的做法有着不小的风险。如果没有得到银行的回应和同意，同时也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。
问题 2：如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？
张柯：烂尾是因，停贷是果，如果只以单个合同的相对性论，不符合公平原则。对于购房人而言，已经支付了首付款，但购买的期房停工或者烂尾，一方面超过约定期限没有收到房子，另一方面还继续偿还贷款，这是不公平的。对于开发商而言，收了购房人的首付款和银行贷款，却不能按时交房。对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商 " 开绿灯 "，依法应当承担监管责任。
2018 年广东省高级人民法院（简称 " 广东省高院 "）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行（简称 " 招行惠州分行 "）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（简称 " 光耀公司 "）金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。
问题 3：面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？
王海涛：如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
可以参考最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再 245 号案例，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房人），而买受人不负有返还义务。
此类案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
问题 4：对于遭遇烂尾楼的购房人，如何从法律层面为自己维权？
王玉臣：首先，尽快核实所购项目的预售房款收取情况、监管情况，是否存在开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金的情况，通过信息公开申请等方式对项目的开发建设做全面的调查和了解。
其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处申请。
再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究逾期交房违约金。
第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起执行异议的诉求。
最后，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。作为购房人，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。
若银行违规放贷，监管部门可行政处罚
问题 5：如果银行违规放贷，应承担什么样的责任？
王海涛：如果银行违规放贷，不构成业主对房屋贷款合同停贷的原因，但是，违规放贷的银行将会受到监管部门的行政处罚。
根据《银行业监督管理法》第 48 条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。同时，很多省市专门出台监管细则，禁止银行监管新的预售项目。
对于违规银行面临的风险而言，如果业主要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行，开发商的偿债能力及周期是不确定的。
问题 6：目前，购房人与银行签订的房屋贷款合同中，是否有涉及银行违规放贷等的相关约定？
王玉臣：一般是没有的。特别建议购房者，在现在的银行按揭贷款合同文本中，将违规放贷的情形进行罗列，并且约定如果出现烂尾等情况，后续的违约责任如何厘清。
张柯：银行如果在购房人与银行签订的借款合同中，通过格式条款，明显不合理加重购房人的责任，如约定 " 借贷关系解除的，借款人应当返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用 " 等，则可能违反公平原则。
开发商违法违规挪用监管资金将被处罚
问题 7：开发商挪用监管资金致使楼盘烂尾，开发商应承担什么责任？
王玉臣：商品房买卖合同中一般都没有约定挪用监管资金的违约责任，所以开发商挪用监管资金，一般是应当承担相应的行政处罚责任。
根据《城市房地产管理法》第 45 条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商的违法行为，购房人可以向当地住建部门投诉，住建部门可以对开发商采取列入信用黑名单等行政措施。
问题 8：购房人停贷对开发商有什么影响？
王海涛：对于开发商而言，可能面临的后果为购房人主动停贷、解除购房合同、要求退房等。在法律层面，如果解除购房合同以及贷款合同，法院可能会根据情况判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
业主抱团停贷是否会促使开发商复工这需要分别看待，因为，开发商的交楼说到底是资金问题，从一定程度上来讲，有促进开发商交房的作用，具体作用大小，还要看房地产市场状况以及开发商实际面临的困难。
被困在烂尾楼中的业主：停贷是更希望住进自己家
一边是每个月要还房贷的压力，另一边是烂尾楼不知道何时能交付。
6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们将一份《强制停贷告知书》晒到了网络上。
2021年买了该楼盘的王女士怎么也没想到，自己买的楼盘在买入几个月之后就毫无预兆地停工了。本以为2023年就能住上新房，没想到等来的却是一个停工的工地。
经历了近一年的反复求助后，业主们最终做出了停贷的决定。
《告知书》中提及，楼盘业主一致决定，要求项目于2022年10月20日前全面复工，若在此之前未全面复工，项目所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。
进入7月，越来越多问题楼盘的业主加入停贷声明行列。按照网络流传的业主声明统计，目前近20城逾150个楼盘的业主表示将不再偿还房贷。
但澎湃新闻也在采访中发现，这些楼盘业主的停贷行为大部分仍局限在声明层面，记者所在的几个业主群里，尚未出现实际停贷行为，相比 “停贷”，他们更期待自己能够早日入住新居。
掏空六个钱包：这套房是我们全部身家
景德镇的王女士一家2021年2月份买下了这套房子，当时开盘价是9500元/平方米，房子总价90多万元，首付30万元。
“公公婆婆卖掉了小房子，我们这边房价低，就卖了20多万元，我爸妈给了我10万，他们都是农民，存这么点钱也不容易。我们几乎是拿所有的现金去付了这个首付，可以说我们是全部的身家都押在了这套房子里。”王女士告诉澎湃新闻。
公开资料显示，恒大珑庭项目由景德镇市恒荣置业有限公司开发，开盘时间为2021年1月31日，按照原定时间，开发商应该在2023年8月31日交房。
景德镇市恒大珑庭自2021年1月30日开盘以来，已经售出900多户，该项目2021年5月底全面停工，2021年10月20日在政府主导下二期陆续复工，但一期一直未复工，至2022年6月1日再次全面停工。
王女士表示，停贷决定是不得已而为之。“我现在因为要在家带孩子也没有工作没有收入，现在全靠老公一个人养家糊口。房子一直到现在都没有复工，但我们还要还着银行的房贷，我们压力也很大啊。我们要租房、还房贷、养娃、赡养父母，哪一项不需要钱，这次我们要强制停贷实在是没有办法，迫不得已，我不能钱出去了，什么也没见着吧。谁也不想当老赖，也没说不想还贷。皆大欢喜的结果不就是开发商继续盖房子交房，我们有个家能住进去，然后我们继续按时还贷。现在连个家都没了，怎么安居乐业。”王女士说道。
但是，据澎湃新闻了解到，这个小区尚出现真正的停贷，王女士也表示，她7月份的房贷已经还掉了，但决心从下个月开始就不会再还房贷，“即使上失信人名单也不还了。”
“小孩落不了户、上不了学”
有相同遭遇的还有来自河南郑州的林女士。
2018年的夏季，林女士以21000元/平方米，首付近百万元的价格在郑州市金水区的瀚海尔湾购置了一套房产，原定交房日期为2021年12月31日。但如今，开发商一拖再拖，让交房变得遥遥无期。
“2018年6月份，当时瀚海尔湾的预售证还没下来，借着楼市的热潮去买房的人非常多，买房几乎是靠抢的，2018年12月拿预售合同开始网签，大部分业主的补充协议是2021年12月31日交房，备案合同约定的是2022年6月30日交房。但现在已经延期大半年了，开发商一直不交房，我们拿不到房，住不进去。之前开发商给我们发了一份延期告知书，说是预计2022年11月30日交房。”林女士在谈及四年前购房时对澎湃新闻表示，“现在业主们等了四年，房子拿不到，还要在外面租房，又付房租又还房贷，还有一部分业主的孩子需要上学，但是房子拿不到就落不了户，教育局也不划片，今年秋季入学的小孩就没有学校可以上，现在是真的没有办法了。”
对于停工的原因，有业主称，是因为开发商拖欠工程款导致停工。
该楼盘的开发商为郑州本地的公司思念集团。思念集团创始人为李伟，1968年7月出生，河南驻马店人，毕业于郑州大学新闻系，全国人大代表。 现任河南省工商联副主席，郑州思念食品有限公司董事长。2022年3月，以150亿元财富位列《2022胡润全球富豪榜》第1558名。
思念集团旗下的房地产板块公司为瀚海大观地产，2015年底思念集团将瀚海地产与中部大观地产进行优质资源整合，合并重组为瀚海大观地产。
据资料显示，瀚海尔湾位于郑州市金水杨金路，由思念系的河南新瀚海布兰登置业有限公司建成，总建筑面积280704平方米，总占地面积66649平方米，共计房屋1570户。周边配套有郑州大学第一附属医院（郑东院区）、学校、购物中心和批发市场。
值得一提的是，据业主介绍，瀚海尔湾的楼盘施工进展已达到99%，就差最后的收尾工程和验收。
“一开始开发商不承认是资金断链导致的，还一直对我们表达这个项目不是烂尾楼，但在我们多次的施压追问下他们才承认的确是因为没钱才无法完成项目最后的收尾工作。”瀚海尔湾业主左先生对澎湃新闻表示，在交房时间延期的7个月里，开发商一直以进行验收回复他们。
这样的回复让左先生无法接受，“什么房子能验收7个月还没验收完？”
“开发商一直说在推进房屋验收，但政府给我们的回应是他们根本没有提交联合验收。”根据林女士提供的郑州市城建局5月30日回复的内容显示，瀚海尔湾未申请联合验收。
据林女士透露，目前业主们正在考虑强制停贷，“什么时候复工我们什么时候继续还贷。”
停贷背后：他们更希望能住进自己的家
进入7月，多地烂尾楼项目的业主也发布声明，表示将强制停止偿还贷款，直至项目复工为止。
从多份“告知书”内容来看，各地项目的停工时间普遍发生在2021年的下半年，与2021年房地产市场下行的背景一致。此外，业主在告知书中普遍提到，贷款银行违规放贷，质疑银行在楼栋未封顶之前违规发放住房贷款，并未按规定打入房管局资金监管账户等等。而业主们的要求也很统一，就是要项目全面复工。
7月13日，广发证券一份报告提到，公告断供项目多为已经停工项目，且不是最近才发生，从去年开始就有此类现象，其次，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。估算，各地停工面积占行业整体比例为5%左右。目前违约房企停工面积平均占比20%左右（调研口径数据），违约房企占行业总产能的比例约25%，则目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平米，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断增加。
不过，澎湃新闻在采访中发现，大部分发布声明楼盘业主并未真正停止偿还贷款。从业主的诉求来看，他们被迫停贷的真正目的是希望以此能引起开发商和银行的重视，在项目复工复产方面更积极。“我们希望我们能住进自己的家。”一名业主这样表示。
强制停贷的法律风险
盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对澎湃新闻表示，强制停贷对于业主来说可能会使其上失信名单，在法院没判决认可停贷下擅自停贷可能被告，被要求承担还款责任，产生逾期利息，被强制拍卖房屋等。另外，郭韧律师认为，从法律角度而言，业主们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。
《民法典》第五百六十二条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
郭韧律师提示，碰到烂尾，诉讼维权是最合法合规的方式，要求解除合同拿回款项赔偿损失是每个购房人的权利，权利要尽快使用，权利不用，怠于行使权利导致的损失就只能自行承担，如果早日诉讼，早日查封，如果还能成为首封，有的时候可能就能不战而胜。“遇到开发商项目烂尾，要区分不同情况不同对待，即便是诉讼，诉讼时点以及诉讼请求的选择也很关键，要根据具体情况分析，建议诉讼能快则快，封顶能交房的一定要诉。至于相关部门是否支持停止还贷申请以及法院是否继续这起首例判例，尚不可知，相信正义总会来临。”
